Снижение налога при сделках с недвижимостью: возможные способы

Как легально оптимизировать налогообложение при операциях с недвижимостью: вычет по НДФЛ при продаже квартиры, режим Доходы минус Расходы, регистрация самозанятого, оформление супруга сособственником. Примеры расчетов, ответы на вопросы.

Как снизить налог при продаже или покупке квартиры

Существует несколько способов легально оптимизировать налогообложение операций с недвижимостью.

1. Вычет по НДФЛ при продаже квартиры

При продаже единственного жилья, находящегося в собственности менее минимального срока владения (5 лет), можно воспользоваться налоговым вычетом в размере 1 млн рублей. Это позволит не платить НДФЛ с части дохода.

Например, если вы продали квартиру за 4 млн рублей, находящуюся в собственности 3 года, то без учета вычета НДФЛ составит 13% от всей суммы (520 тыс. рублей). А с вычетом налог будет рассчитан только с суммы 3 млн рублей, то есть составит 390 тыс. рублей. Экономия за счет вычета — 130 тыс. рублей.

2. Выбор налогового режима Доходы минус Расходы

Этот специальный налоговый режим для операций с недвижимостью позволяет платить налог не с полной суммы дохода от продажи, а только с разницы между доходами и расходами за налоговый период.

Так, если доход от продажи составил 5 млн рублей, а документально подтвержденные расходы (нотариальное оформление сделки, риэлторские услуги, банковские комиссии и др.) — 700 тыс. рублей, то налог взимается только с суммы 4,3 млн рублей. По ставке 15% налог к уплате составит 645 тыс. рублей вместо 650 тыс. по общей системе налогообложения — экономия 5 тыс. рублей.

3. Регистрация в качестве самозанятого

Если вы часто совершаете операции с недвижимостью, то имеет смысл зарегистрироваться в качестве самозанятого. В этом случае вместо НДФЛ со всех операций вы будете платить налог по льготной ставке (4% с продаж до 2,4 млн рублей в год, 6% с продаж свыше).

К примеру, при продаже квартиры за 5 млн рублей экономия за счет более низкой ставки составит:

  • НДФЛ 13% — 650 тыс. рублей
  • Налог для самозанятых 6% — 300 тыс. рублей

Разница в вашу пользу — 350 тыс. рублей.

Формула расчета налога для самозанятого:

Налог к уплате = Доход от продаж * Ставка налога

4. Оформление супруга сособственником

Если квартира оформлена только на одного из супругов, то второго также можно внести в договор как сособственника. Это позволит при продаже недвижимости разделить доход пополам и уменьшить общую сумму налога.

Например, при продаже квартиры за 6 млн рублей в случае одного собственника НДФЛ составит 13% от всей суммы, то есть 780 тыс. рублей. Если оформить супруга сособственником, то доход будет разделен — по 3 млн рублей на каждого. Сумма налога составит 2 * 390 тыс. рублей = 780 тыс. рублей. Экономия в размере целых 390 тыс. рублей!

Вопросы и ответы

Вопрос: Можно ли как-то оптимизировать налоги при покупке квартиры?

Ответ: Да, при покупке жилья можно также получить налоговый вычет по НДФЛ в размере 2 млн рублей или 13% от стоимости — в зависимости от того, какая сумма больше. Это позволит сэкономить до 260 тыс. рублей.

Вопрос: Как быть, если я купил квартиру, но через год вынужден ее продать? Все равно положен вычет в 1 млн рублей?

Ответ: Да, даже если вы владели квартирой менее 5 лет, то при ее продаже имеете право на вычет 1 млн рублей независимо от того, что уже получали вычет при покупке.

Оцените статью
Учеба легко