Продажа ипотечной квартиры: как не нарваться на проблемы

Можно ли продать квартиру до погашения ипотечного кредита? Рассматриваем варианты: погасить оставшийся долг перед банком, перевести его на покупателя или продать право требования. Объясняем, как оформить сделку по продаже квартиры в ипотеке с согласия банка.

Можно ли продать квартиру в ипотеке

Что такое ипотека

Ипотека — это кредит под залог недвижимости. Когда банк выдает ипотечный кредит на покупку квартиры, он становится собственником этой квартиры до полного погашения кредита. А заемщик, который берет ипотеку, получает право пользования квартирой.

Можно ли продать квартиру до погашения ипотеки

Да, продать квартиру в ипотеке можно. Но для этого нужно получить разрешение от банка-кредитора, так как юридически квартира принадлежит ему.
Есть несколько вариантов продажи квартиры в ипотеке:

  • Погасить весь оставшийся долг перед банком
  • Передать долг новому собственнику (перевод долга)
  • Продать квартиру, а самому продолжать выплачивать ипотеку (продажа права требования)

Как продать квартиру, погасив ипотечный кредит

Это самый простой вариант. Нужно рассчитаться с банком, полностью вернув долг, проценты и штрафы если они есть. После этого банк снимет обременение с квартиры, и вы сможете продать ее любому покупателю. Но для этого нужно иметь сумму достаточную для закрытия ипотеки.

Пример

  • Остаток долга по ипотеке: 2 млн рублей
  • Вы продаете квартиру за 4 млн
  • 2 млн направляете на погашение ипотеки
  • 2 млн остаются у вас

Перевод долга на нового собственника

Это когда покупатель берет на себя выплату вашего ипотечного кредита. Для этого потребуется согласие банка. Банк проверит платежеспособность нового заемщика. Если он кредитоспособный, то произойдет переоформление ипотеки на него.

Пример перевода долга

  • Остаток вашей ипотеки — 2 млн руб
  • Вы продаете квартиру за 4 млн
  • 2 млн новый собственник берет в долг на тех же условиях
  • Вам оплачивают 2 млн

Продажа права требования по ипотеке

Это когда новый собственник покупает у вас квартиру за меньшую сумму, чем остаток ипотеки, но продолжает ее выплачивать. Например, квартира стоит 4 млн, а долг по ипотеке 2 млн. Новый хозяин покупает квартиру за 3 млн, при этом 1 млн вы отдаете банку, а 2 млн остаются у вас. Оставшийся 1 млн долга выплачивает уже новый собственник.

Как оформить сделку по продаже квартиры в ипотеке

  1. Получить от банка справку о размере задолженности по кредиту
  2. Заключить предварительный договор купли-продажи с покупателем
  3. Покупатель обращается в банк для возможного переоформления ипотеки на себя
  4. После согласования условий в банке подписать основной договор купли-продажи
  5. Провести регистрацию сделки в Росреестре

Главное при продаже квартиры в ипотеке — получить разрешение банка-кредитора. Без его согласия оформить сделку будет невозможно.

Вопросы и ответы

Вопрос: Можно ли продать часть квартиры в ипотеке?

Ответ: Нельзя. Продать в ипотеке можно только всю квартиру целиком. Часть квартиры оформить отдельной сделкой купли-продажи банк не разрешит.

Вопрос: Что делать если банк отказывает в продаже ипотечной квартиры?

Ответ: Можно попробовать договориться о досрочном погашении части кредита, чтобы уменьшить долг. Или подыскать покупателя, готового оформить ипотеку на всю оставшуюся сумму. Согласие банка получить сложно, но можно найти варианты решения проблемы.

Вопрос: Нужно ли согласие супруга на продажу квартиры в ипотеке?

Ответ: Если квартира оформлена только на вас, согласия супруга или других родственников для сделки не требуется. Но если собственниками значатся несколько человек, например супруги, то на продажу должны согласиться все.

Оцените статью
Учеба легко